国家统计局周二上午10 点公布了中国首季经济数据以及房地产市场数据,其中我们看到3月全国房地产销量延续1-2 月的微增态势,而房地产投资继续超预期。这组数据与我们的预期较为一致,通宝娱乐pt作弊软件也即2018 年房地产投资数据会好于销售数据。因行业整体2017 年大举买地,结合当前需求端因行业和信贷调控而展望偏淡、而资金成本持续上行的现状,开发商多数会倾向于在需求进一步走弱前加速开工供货实现回款。

  但这也意味着未来一段时间较大可能将成为房地产市场供求关系面临转变的时间窗口,尤其是在供应量可能增加更快的三四线城市。而需求端仍主要视信贷走势而定,最新出台的三月新增贷款数据继续偏紧,而近期放开商业银行存款上限也意味着未来可见的一段时间内整体资金成本可能继续走高。周二晚间颇为意外的降准可能让部分投资者重燃信心,我们认为影响可能更多在心理层面。一方面本次降准释放的资金量仅相当于一个月的按揭信贷额度,另一方面基于对地产的调控态度未变我们认为不会对房地产信贷倾斜。因此,我们对需求端的展望较市场更为谨慎。

  首季全国房地产投资持续超预期。今年一季度全国新房销售延续微增态势,销售额同比增长11.4%至2.16 万亿元,销量同比增长2.5%至2.61 亿平米。与此同时,房地产投资持续超预期,投资总额同比增长10.4%至2.13 万亿元(其中1-2 月同比增长9.9%,3 月同比增长10.8%),其中住宅投资总额同比增长13.3%至1.47 万亿元(其中1-2 月同比增长12.3%,3 月同比增长14.3%),新开工同比增速提升至9.7%,土地购置增速明显改善,金额同比增长20.2%,面积同比微增0.5%。通宝娱乐pt作弊软件今年一季度房地产开发企业到位资金为3.68 万亿元,同比增速创新低为3.1%,其中销售预收款同比增长3.0%至1.8 万亿元(占总资金比例为50%),自筹资金同比增长5.1%至1.1 万亿元(占比31%),国内贷款同比微增0.9%至6960 亿元(占比19%),而外资同比大幅下降78%至16 亿元(占比仅0.1%)。

  上市公司销售增速逐级下降。我们跟踪的30 家大中型上市房地产开发商首季实现合约销售额增长30%,但分月看,单月的同比数据持续减速,从1 月的60%到2 月的31%到三月的10%。尤其是我们注意到,规模排名前二的开发商,碧桂园首季同比增速为25%,三月同比增速放缓到仅1%,万科首季同比增速仅3%,连续两个月单月出现同比下滑(2 月同比下滑8%,三月同比下滑20%),覆盖区域较广的这两家开发商的销售态势,在我们看来是一个较好的观测市场动态的前瞻指标。而根据近期媒体报道,我们看到周转率已经是行业最快的碧桂园日前正在内部进一步强调加速开工加速周转,这一定程度上暗示了企业对于行业展望偏谨慎,相信未来一段时间会成为多数开发商的选择。

  政策大方向还是收紧。三月中后期开始新的一批城市开始执行限购限售以及新盘摇号,尤其是这些城市事实上在三月才开始的新一轮销售旺季中表现也并未特别突出,这与去年9月底一批城市开始执行调控政策相似,显示政府希望在销售季可能出现的反弹中完全杜绝这种可能性。而上周五公布的三月信贷数据显示居民贷款继续偏紧,三月单月的居民新增人民币贷款为5733 亿元,较去年同期下降28%,其中短期居民贷款同比下降41%至2032亿元,以按揭贷款为主的中长期居民贷款同比下降16%至3770 亿元。今年首季,居民新增人民币贷款总额为1.75 万亿,较去年同期下降5%,其中短贷增加21%至4669 亿,中长期贷款下降12%至1.29 万亿。我们认为今年除了继续收紧按揭贷以外,居民短贷会面临更大的收紧压力,以防变相进入房地产市场。